القسم 1250: فهم عواقب الضرائب على الممتلكات العقارية والتداعيات العملية

ما تحتاج إلى معرفته حول القسم 1250

غالبًا ما يستفيد المستثمرون في العقارات من خصومات الإهلاك التي تقلل من الدخل الخاضع للضريبة سنة بعد أخرى. ومع ذلك، عندما يحين وقت بيع تلك العقارات، يخلق القسم 1250 من قانون الإيرادات الداخلية اعتبارًا ضريبيًا هامًا. ينص هذا الحكم على الأرباح الناتجة عن تصرف في عقار قابل للاهتلاك يُستخدم في سياقات الأعمال أو الاستثمار.

يستهدف هذا الحكم التحسينات على العقارات—المباني والهياكل والتركيبات—بدلاً من الأرض نفسها، التي لا يمكن اهتلاكها. الآلية الأساسية: أي ربح يُنسب إلى خصومات الإهلاك يُعاد احتسابه ويُفرض عليه ضريبة بمعدلات أرباح رأس المال التفضيلية التي تصل إلى 25%، بدلاً من أن يُفرض عليه ضريبة الدخل العادية أو معدل أرباح رأس المال طويلة الأجل القياسي الذي يتراوح بين 15-20%.

شرح آلية استرداد الإهلاك

فهم كيفية عمل الاسترداد

ينبع استرداد الإهلاك من سياسة ضريبية تاريخية. قبل عام 1986، كان بإمكان المستثمرين استخدام طرق إهلاك متسارعة لتقديم خصومات مقدمة وتقليل دخلهم الخاضع للضريبة بشكل كبير في السنوات الأولى. أدخل قانون إصلاح الضرائب لعام 1986 قيودًا على هذه الاستراتيجيات. بالنسبة للعقارات التي تم شراؤها بعد ذلك التاريخ، يقتصر الإهلاك على طريقة الخط المستقيم، التي توزع الخصومات بالتساوي على عمر العقار الافتراضي.

النتيجة: عندما يبيع المستثمر العقار في النهاية، يعيد مصلحة الضرائب استرداد أي إهلاك تم خصمه سابقًا ويُفرض عليه ضريبة بمعدل يصل إلى 25%—أعلى من المعاملة المعتادة لأرباح رأس المال طويلة الأجل. هذه الضريبة على الاسترداد تُعيد بشكل أساسي استرداد الميزة الضريبية التي حصل عليها سابقًا من تلك الخصومات.

التطبيق العملي: مثال رقمي

فكر في سيناريو عملي يتضمن استثمارًا في عقار تجاري:

تفاصيل الصفقة:

• سعر الشراء الأصلي: 500,000 دولار (قبل 15 سنة)
• الإهلاك المخصوم على مر الزمن: 150,000 دولار (باستخدام طريقة الخط المستقيم)
• سعر البيع المحقق: 700,000 دولار
• حساب الربح الإجمالي: 350,000 دولار (سعر البيع 700,000 دولار ناقص أساس التكلفة 500,000 دولار بالإضافة إلى الإهلاك المخصوم 150,000 دولار)

كيف تتوزع الضرائب:

• جزء استرداد القسم 1250: 150,000 دولار يُفرض عليه ضريبة بنسبة تصل إلى 25%
• الربح الرأسمالي الزائد: 200,000 دولار يُفرض عليه ضريبة بمعدلات أرباح رأس المال طويلة الأجل (15% أو 20% حسب شريحة ضريبة المستثمر)

يعني هذا المعاملة المزدوجة أن إجمالي فاتورة الضرائب للمستثمر يعكس كل من معدل الاسترداد الأعلى ومعدل أرباح رأس المال الأدنى المطبق على أجزاء مختلفة من الربح.

العقارات التي تثير آثار القسم 1250

ينطبق القسم 1250 بشكل واسع على الأصول العقارية التي تم اهتلاكها، بما في ذلك:

• العقارات التجارية للإيجار والمباني المكتبية
• العقارات السكنية للإيجار والمباني الشقق
• الهياكل الصناعية ومستودعات التخزين
• غيرها من العقارات التجارية التي تراكمت عليها خصومات الإهلاك

كلما تغيرت ملكية مثل هذه العقارات، يجب على البائع حساب والإبلاغ عن التزام ضريبة استرداد الإهلاك.

استراتيجيات إدارة تأثير ضريبة القسم 1250

تبادل من نوع 1031

بدلاً من البيع المباشر، يمكن للمستثمرين تنظيم تبادل من نوع 1031 بموجب القسم 1031، والذي يسمح بتأجيل ضرائب الأرباح الرأسمالية واسترداد القسم 1250. من خلال إعادة استثمار عائدات البيع في عقار من نوع مماثل ضمن جداول زمنية صارمة لمصلحة الضرائب (45 يومًا للتحديد، 180 يومًا لإتمام الصفقة)، يواصل المستثمر بناء محفظة دون تفعيل عواقب ضريبية فورية. هذه الاستراتيجية تؤجل، بدلاً من أن تلغي، الالتزام الضريبي.

هيكل البيع بالتقسيط

بدلاً من استلام كامل سعر البيع عند الإغلاق، يمكن للمستثمر التفاوض على بيع بالتقسيط حيث تتلقى المدفوعات على مدى سنوات متعددة. يوزع هذا النهج الربح المعترف به—وضرائب استرداد الإهلاك المرتبطة—عبر سنوات ضريبية متعددة، مما قد يحافظ على الدخل السنوي منخفضًا ويقلل العبء الضريبي الإجمالي. يُبلغ البائع عن الأرباح بنسبة إلى المدفوعات المستلمة كل سنة.

تحليل تقسيم التكاليف

يتضمن دراسة تقسيم التكاليف إعادة تصنيف مكونات العقار إلى فئات أصول مختلفة ذات عمر افتراضي أقصر—مثل أنظمة الأسقف، معدات التدفئة والتهوية وتكييف الهواء، أو التشطيبات الداخلية—مفصولة عن الهيكل نفسه. يمكن لهذا التحليل المتخصص تسريع خصومات الإهلاك في السنوات المبكرة، مما يعوض عن دخل خاضع للضريبة آخر. على الرغم من أنه لا يلغي استرداد القسم 1250 في المستقبل، إلا أن الخصومات الأعلى في البداية تخلق فوائد ضريبية قد تقلل من الالتزام الضريبي على المدى الطويل.

الاعتبارات الرئيسية للمستثمرين العقاريين

فهم آلية عمل القسم 1250 يصبح ضروريًا عند التخطيط لبيع العقارات. يتشكل صلب الأمر من التفاعل بين خصومات الإهلاك بطريقة الخط المستقيم، والضرائب على الاسترداد بمعدلات مرتفعة، والمعاملة النهائية للأرباح الرأسمالية، بشكل أساسي، من العائدات بعد الضرائب من تصرف عقاري.

يجب على المستثمرين تقييم حالاتهم الخاصة—مقدار الإهلاك المخصوم، السعر المتوقع للبيع، وشريحة دخلهم الإجمالية—قبل تنفيذ الصفقة. يمكن أن يقلل التخطيط المسبق باستخدام أدوات مثل تبادلات 1031، أو هياكل التقسيط، أو دراسات تقسيم التكاليف بشكل كبير من الأثر الضريبي.

المشورة المهنية من متخصص ضرائب مؤهل أو مستشار عقاري تساعد في تحديد الاستراتيجية التي تتوافق بشكل أفضل مع الأهداف المالية والظروف الشخصية.