Понимание механизма поддержания доходности: защита кредитора от досрочного погашения

Доходность по поддержанию — это важный механизм защиты от досрочного погашения, который защищает кредиторов от финансовых последствий ранней выплаты кредита. Когда заемщик погашает кредит досрочно, кредитор теряет ожидаемый доход в виде процентов. Плата за поддержание доходности компенсирует эту потерю, рассчитывая текущую стоимость оставшихся платежей и учитывая разницу в процентных ставках. Этот концепт особенно важен в финансировании коммерческой недвижимости и других долгосрочных кредитных соглашениях.

Основной механизм: как работает поддержание доходности

В основе поддержания доходности лежит структура штрафов за досрочное погашение, предназначенная сохранить доходы кредитора при досрочной выплате заемщиком. Расчет основан на сравнении первоначальной процентной ставки кредита с текущими рыночными условиями.

Когда рыночные ставки снизились с момента выдачи кредита, кредиторы сталкиваются с риском реинвестирования. Если заемщик погашает кредит под 5%, а доходность казначейских облигаций составляет 3%, кредитору приходится реинвестировать полученные средства по более низкой ставке, что снижает общий доход. Плата за поддержание доходности рассчитывает штраф, приближающийся к упущенной прибыли по процентам за оставшийся срок кредита.

Напротив, если рыночные ставки выросли выше первоначальной ставки кредита, плата за поддержание доходности может уменьшиться или полностью исчезнуть. Более высокие ставки реинвестирования позволяют кредитору восстановить ожидаемый доход, уменьшая экономическую обоснованность штрафа за досрочное погашение.

Поддержание доходности vs. Дефасанс: ключевые различия

Хотя и поддержание доходности, и дефасанс служат механизмами защиты от досрочного погашения, они работают по-разному. Поддержание доходности рассчитывает денежный штраф на основе спреда ставок и оставшегося срока кредита. Дефасанс, напротив, требует от заемщика замены залога — обычно казначейских ценных бумаг, которые генерируют эквивалентные денежные потоки, что позволяет кредитору сохранить доходность без дополнительных выплат со стороны заемщика.

Поддержание доходности остается более распространенным подходом в коммерческой недвижимости благодаря своей простоте расчетов и ясности стоимости для заемщиков, рассматривающих досрочное погашение.

Основы расчетной схемы

Поддержание доходности использует структурированную формулу для определения суммы штрафа:

Поддержание доходности = Текущая стоимость оставшихся платежей × (Процентная ставка кредита – Доходность казначейских облигаций)

Расчет текущего коэффициента стоимости:

Коэффициент PV = [1 – ((1 + Доходность казначейских облигаций)^-n] / Доходность казначейских облигаций

Практический пример:

Рассмотрим заемщика, у которого осталось погасить $60,000 по кредиту под 5% с оставшимся сроком 60 месяцев. Текущая доходность пятилетних казначейских облигаций снизилась до 3%.

Шаг 1 — расчет текущей стоимости:

• Коэффициент PV = [1 – )1.03(^-5] / 0.03
• Коэффициент PV ≈ 4.58
• Текущая стоимость = 4.58 × $60,000 ≈ $274,782.43

Шаг 2 — определение платы за поддержание доходности:

• Поддержание доходности = $274,782.43 × )0.05 – 0.03(
• Поддержание доходности ≈ $5,495.65

Досрочное погашение вызовет дополнительную плату в размере примерно $5,495.65, отражающую потерю возможности для кредитора.

Стратегические аспекты для заемщиков

Поддержание доходности напрямую влияет на экономику рефинансирования. Перед рефинансированием по более низким ставкам заемщики должны взвесить экономию по процентам против штрафов за поддержание доходности. Например, заемщик, экономящий )ежемесячно за счет рефинансирования, при плате за поддержку в $15,000 должен держать рефинансированный кредит минимум 75 месяцев, чтобы окупить затраты.

Эта особенность особенно важна в условиях снижающихся ставок, когда привлекательность рефинансирования возрастает, а штрафы остаются значительными.

Использование на рынках кредитования

Поддержание доходности широко распространено в кредитах на коммерческую недвижимость и в ценных бумагах, обеспеченных ипотекой, где долгосрочная защита ставок способствует стабильности портфеля кредитора. В отличие от стандартных 30-летних жилых ипотек, которые обычно предусматривают фиксированные или процентные штрафы за досрочное погашение, коммерческие и секьюритизированные кредиты часто используют расчет по поддержанию доходности.

Это отражает приоритеты кредиторов: коммерческие кредиторы стремятся к точной компенсации рисков реинвестирования, в то время как ипотечные банки обычно используют более простые схемы штрафов для сохранения конкурентоспособности.

Часто задаваемые вопросы о поддержании доходности

Применяется ли поддержание доходности ко всем долгосрочным кредитам?
Нет. Стандартные жилые ипотеки редко включают такие положения. В основном это характерно для коммерческих кредитов, ипотечных ценных бумаг и других институциональных долгов.

Могут ли заемщики вести переговоры о условиях поддержки доходности?
Ограниченно, хотя заемщики с хорошей кредитной историей или существующими отношениями с кредитором могут добиться более выгодных условий. Обычно кредиторы ориентированы на защиту своих доходов, что ограничивает гибкость.

Что происходит при росте ставок?
Рост ставок уменьшает или исключает плату за поддержание доходности, поскольку кредиторы могут реинвестировать средства по более выгодным ставкам. Штраф отражает разницу между первоначальной и текущей ставками — при превышении текущих ставок первоначальная ставка становится менее значимой, и штраф уменьшается или исчезает.

Основной вывод

Поддержание доходности — это точный математический механизм защиты доходов кредитора при ускоренной выплате кредита. Понимание его принципов, расчетных методов и связи с более широкими механизмами защиты, такими как дефасанс, помогает заемщикам принимать обоснованные решения по управлению кредитами и рефинансированию. Реальная стоимость досрочного погашения включает не только основной долг и проценты, но и обязательства по поддержанию доходности, что требует тщательного финансового планирования перед осуществлением досрочных выплат.