Пан Шиї опублікував: Мої роздуми

Він сказав, що останні кілька днів він збирається з друзями, і тема завжди обертається навколо великих подій у нерухомості, збитки яких обчислюються у трильйонах, а весь сектор майже руйнується.
Ця справа принесла безлічі сімей і всьому суспільству болю, і, можливо, знадобляться роки, десятиліття, щоб це повільно загоїти.
Один, корінь галузі: вроджений дисбаланс моделі
1. Від соціального житла до товарного: запозичення моделі Гонконгу, але з викривленнями, правила спільного використання площі тощо, заклали приховані ризики галузі.
2. Вихід на іпотечний леверидж: пропорція початкового внеску поступово зменшувалася з 50% до нуля, з’явилися порушення, такі як розстрочка внесків, підроблені контракти, фальшиві потоки, ризик левериджу безмежно зростає.
3. Система попередніх продажів і земельні банки: система попередніх продажів дозволяє девелоперам “продати до будівництва”, привласнюючи кошти, модель земельних банків сприяє накопиченню землі девелоперами, уряд залежить від земельних доходів, формуючи викривлене спільне інтереси.
Друге, девіація галузі: відхилення від суті і вихід з-під контролю
1. Спотворена логіка конкуренції: галузь перетворилася з “будувати хороші будинки” у “конкурувати за леверидж, землю, масштаб”, з високим боргом і високою обігом, фінансова орієнтація віддалена від суті проживання.
2. Відплив у порочне коло: девелопери підтримують роботу за рахунок попередніх коштів і нових позик; уряд підвищує ціну на землю; покупці сліпо гоняться за зростанням цін, разом створюючи бульбашку, перетворюючись на схему Понці з ударом і передачею, дуже вразливу.
3. Обмеження громадської думки і правил: галузева атмосфера дозволяє лише хвалебні пісні, критики вважаються аутсайдерами, втрачаючи можливість раннього коригування.
Це не проблема цін на житло, а вся модель вийшла з-під контролю. Попередні продажі, спільне використання площі, земельні фінанси — поступово ведуть галузь у прірву.
Крихта епохи, що впала на безліч сімей, стає горою.