Tasso Fisso Mutuo: Come le Nuove Politiche Riducono i Costi di Finanziamento

川普效應對房貸市場的影響

川普政府近期的措施正對美國房貸市場產生重大影響。兩項關鍵提案——一項限制機構購買單一家庭住宅，另一項則鼓勵Fannie Mae和Freddie Mac擴大房貸擔保證券的購買——共同推動貸款利率下降。最直觀的結果是？申請房貸的成本終於降至6%以下。

當前情勢：利率在哪裡？

根據Zillow最新調查，房貸利率在不同產品間呈現出有趣的變化。偏好30年固定利率的借款人，國家平均利率為5.91%，而選擇15年期限的借款人，則享有較低的利率，為5.36%。浮動利率(ARM)的選項仍略高，5/1 ARM的利率達到6.17%。

完整房貸利率圖表

• 30年固定房貸利率： 5.91%
• 20年固定房貸利率： 5.83%
• 15年固定房貸利率： 5.36%
• 5/1 ARM： 6.17%
• 7/1 ARM： 6.36%
• 退伍軍人房貸30年： 5.57%
• 退伍軍人房貸15年： 5.21%
• 退伍軍人房貸5/1： 5.36%

重新融資成本：必要的比較

考慮對現有房貸進行再融資者，利率略高於新貸款。根據Zillow，30年固定再融資房貸的利率為5.99%，而15年版本則為5.43%。這種差異反映市場的常見動態，但並非絕對規則。

當日再融資利率

• 30年固定： 5.99%
• 20年固定： 5.75%
• 15年固定： 5.43%
• 5/1 ARM： 6.39%
• 7/1 ARM： 6.49%
• 退伍軍人房貸30年： 5.46%
• 退伍軍人房貸15年： 5.13%
• 退伍軍人房貸5/1： 5.44%

選擇合適房貸的三個策略

30年固定房貸：穩定與可預測性

選擇30年固定房貸，能在長期內提供財務上的清晰。每月還款額明顯低於短期合約，且在整個期限內金額保持不變，避免市場波動的影響。當然，這個優勢伴隨著較高的總利息負擔，因為貸款期限較長，且利率通常高於短期方案。

15年固定房貸：省錢與較高的月付

短期方案則完全相反。選擇此方案的借款人，月付較高，但享有較低的固定利率，並在較短時間內還清貸款，節省大量利息支出。決策取決於是否能負擔較高的月付。

浮動利率(ARM)：機會與風險

ARM貸款在固定期內利率保持不變——例如，5/1 ARM的五年固定期——之後會定期調整。主要吸引力在於較低的起始利率，讓初期還款較少。缺點則是未來利率不確定，固定期結束後，月付可能大幅波動。不過，若預計在調整前轉手，這是一個最大化初期儲蓄的好選擇。

現在買房是否划算？

與過去相比，當前條件較為有利。房價漲勢放緩，市場較為穩定。對於短中期內打算交易的人來說，這是一個相對有利的環境。然而，最佳購房時機仍取決於個人情況。試圖掌握房地產的「最佳時機」與股市一樣複雜，重點應是找到最適合自己狀況的方案。

常見房貸利率疑問

目前30年固定房貸利率是多少？

Zillow的全國平均為5.91%。值得注意的是，不同資料來源因採用不同方法，利率可能略有差異。Zillow來自其房貸市場的資訊，而Freddie Mac則基於實際申請數據。地理位置、郵遞區號、貸款機構及貸款類型都會顯著影響個人利率，建議多比較多家方案。

未來幾個月利率會下降嗎？

分析師持不同看法。Mortgage Bankers Association預估2026年30年固定房貸利率將穩定在約6.4%，而Fannie Mae則預計2025年整年利率會高於6%，並在2026年第四季降至5.9%。短期內大幅下降的可能性不大。

房貸利率有下降趨勢嗎？

自5月末以來，明顯呈現逐步下降的趨勢。年初時，30年固定房貸利率曾超過7%，之後波動不定，直到5月末逐漸降至6.89%左右。

如何取得最低的再融資利率？

策略與新貸款類似：提升信用評分、降低債務收入比(DTI)。選擇較短的貸款期限也有助於獲得較佳條件，儘管這會提高每月還款額。