Je reçois souvent des questions sur la façon de calculer correctement la dépréciation d'une propriété locative, alors j'ai pensé décomposer ce qui compte vraiment ici.

La plupart des gens ne réalisent pas que la dépréciation est l'un des plus grands avantages fiscaux pour les propriétaires de biens locatifs. L'IRS vous permet essentiellement de déduire l'usure progressive de votre propriété de votre revenu imposable, même si la valeur de la propriété augmente en réalité. C'est un avantage solide si vous comprenez comment cela fonctionne.

Voici le truc : lorsque vous calculez la dépréciation d'une propriété locative, vous ne dépréciez pas le terrain lui-même. Le terrain ne s'use pas, donc l'IRS ne vous permettra pas de le déduire. Ce que vous dépréciez, c'est le bâtiment et tout ce qu'il contient. Tout d'abord, déterminez votre base de coût. C'est le prix d'achat plus tous les frais de clôture, honoraires juridiques et améliorations que vous avez faites avant de le louer.

L'IRS exige que les propriétaires utilisent quelque chose appelé MACRS, qui signifie Système de récupération accélérée modifiée du coût. En gros, ils ont décidé que les propriétés locatives résidentielles ont une durée de vie utile de 27,5 ans. Donc, lorsque vous calculez la dépréciation d'une propriété locative en utilisant MACRS, vous divisez votre base dépréciable par 27,5 pour obtenir votre déduction annuelle.

Laissez-moi vous donner un exemple. Supposons que vous ayez acheté une propriété locative pour 300 000 $ avec 50 000 $ attribués à la valeur du terrain. Votre base dépréciable est de 250 000 $. Divisez cela par 27,5 et vous obtenez environ 9 091 $ par an en déductions de dépréciation. Si vous avez mis la propriété en service à mi-année, vous proratiserez ce montant la première année. Donc, si vous avez commencé à la louer le 1er juillet, vous ne réclameriez que la moitié de ce montant la première année, puis les 9 091 $ complets pour les 26,5 années suivantes.

Une chose que les gens oublient : toutes les améliorations majeures que vous apportez après avoir mis la propriété en service sont ajoutées à votre base et dépréciées séparément. Remplacer le toit ? Cela a sa propre planification de dépréciation. Cela est important car cela vous permet d’étaler le coût des améliorations dans le temps.

Soyez aussi conscient de la récupération de dépréciation. Lorsque vous vendez finalement la propriété, l’IRS veut récupérer les déductions de dépréciation que vous avez réclamées au fil des ans. Vous devrez payer des impôts sur ce gain à un taux plus élevé que celui des gains en capital ordinaires. Donc, ne soyez pas surpris si votre facture fiscale est plus élevée que prévu lorsque vous quittez la propriété.

Une fois que vous avez complètement déprécié la propriété après 27,5 ans, vous cessez de réclamer la dépréciation. Mais toutes les améliorations faites pendant cette période peuvent encore être dépréciées selon leurs propres calendriers.

Tenir des registres précis est essentiel ici. Suivez votre base de coût initiale, la date à laquelle vous l’avez mise en service, toutes les améliorations et leurs dates, ainsi que vos déductions annuelles de dépréciation. Cela facilite la déclaration fiscale et vous protège si l’IRS vous pose des questions.

Les mécanismes pour calculer la dépréciation d’une propriété locative ne sont pas compliqués une fois que vous comprenez le cadre. C’est essentiellement diviser votre base dépréciable par 27,5 ans et ajuster en fonction du mois où vous avez commencé à louer. Mais les implications fiscales sont importantes, donc cela vaut la peine de bien faire ce calcul.