Câu chuyện tăng trưởng cổ tức của Realty Income: Phân tích đà tăng 7.8% và trường hợp đầu tư

Realty Income (O) đã thu hút sự chú ý của nhà đầu tư với mức tăng đáng kể 7,8% trong tháng qua, làm sống lại các cuộc thảo luận về sức mạnh của chiến lược cổ tức của công ty. Quỹ đầu tư bất động sản (REIT) này, từ lâu đã nổi tiếng với việc trả cổ tức đều đặn, giờ đây đối mặt với câu hỏi quan trọng: đợt tăng giá này có phải là dấu hiệu của một xu hướng tăng bền vững được thúc đẩy bởi sức mạnh cổ tức hay chỉ là một sự bật tăng tạm thời? Để trả lời, chúng ta cần xem xét cả các yếu tố hỗ trợ cấu trúc đằng sau hiệu suất cổ phiếu và các yếu tố gây áp lực có thể thách thức tính bền vững của cổ tức cũng như tạo ra giá trị dài hạn.

Khung định giá: Mức lợi tức cổ tức của O so sánh với các đối thủ

Trước khi đánh giá triển vọng của Realty Income, điều quan trọng là phải hiểu bối cảnh định giá hiện tại của công ty. Công ty đang giao dịch với hệ số giá trên lợi nhuận dự phóng 12 tháng (FFO) là 13,71X, thấp hơn trung bình ngành REIT bán lẻ là 14,83X và thể hiện mức chiết khấu hợp lý so với các đối thủ trực tiếp. Agree Realty Corporation giao dịch ở mức 15,83X, trong khi Essential Properties Realty Trust là 14,67X—cả hai đều có hệ số cao hơn O.

Tuy nhiên, lợi thế định giá rõ ràng này cần được xem xét kỹ lưỡng. Chấm điểm Giá trị (Value Score) ở mức “D” cho thấy rằng mặc dù hệ số thấp hơn, Realty Income có thể chưa phải là một cơ hội mua hời ở mức hiện tại. Cảnh báo này phản ánh nhận thức của thị trường rằng hệ số thấp hơn có thể đi kèm với những lo ngại hợp lý về triển vọng tăng trưởng và khả năng duy trì lợi tức cổ tức hiện tại. Đối với nhà đầu tư tập trung vào cổ tức, yếu tố then chốt là liệu mức giá hiện tại có đủ để bù đắp cho dòng thu nhập cổ tức liên tục và vẫn còn dư địa cho tăng giá vốn hay không.

Các động lực tăng trưởng hỗ trợ tăng trưởng cổ tức dài hạn

Đà tăng gần đây của Realty Income đã được thúc đẩy bởi một số sáng kiến chiến lược củng cố niềm tin vào việc tăng cổ tức trong tương lai. Một yếu tố then chốt xuất phát từ mối quan hệ hợp tác của công ty với GIC, quỹ đầu tư quốc gia của Singapore, đã huy động hơn 1,5 tỷ USD trong cam kết vốn chung. Cấu trúc này giúp Realty Income tiếp cận nguồn vốn tư nhân dài hạn đồng thời giảm phụ thuộc vào phát hành cổ phiếu công khai—một lợi thế rõ ràng trong môi trường lãi suất cao ngày nay, hỗ trợ trực tiếp cho tính nhất quán của cổ tức.

Quan hệ hợp tác này đã mở rộng phạm vi địa lý và nền tảng cổ tức của công ty. Một danh mục công nghiệp trị giá 200 triệu USD tại Mexico City và Guadalajara, đã được thuê trước cho các công ty trong danh sách Fortune 100 toàn cầu, đánh dấu bước chân của Realty Income vào thị trường Mexico. Đồng thời, công ty đã đầu tư 800 triệu USD vào cổ phần ưu đãi tại CityCenter Las Vegas, cho phép phân bổ vốn vào các tài sản chất lượng cao trong khi vẫn duy trì bảo vệ rủi ro giảm giá—một cấu trúc bảo vệ nền tảng cổ tức trong thời kỳ thị trường biến động.

Trong quý 3 năm 2025, Realty Income báo cáo khoản đầu tư toàn cầu trị giá 1,4 tỷ USD với lợi suất ban đầu trung bình có trọng số là 7,7%, chênh lệch 220 điểm cơ bản so với chi phí vốn ngắn hạn của công ty. Đáng chú ý, châu Âu chiếm 1 tỷ USD (72%) trong tổng số vốn phân bổ hàng quý, với lợi suất trung bình gần 8%. Ban điều hành nhấn mạnh hồ sơ rủi ro-lợi nhuận vượt trội của châu Âu: định giá hấp dẫn hơn, ít áp lực cạnh tranh hơn và chi phí vay euro thấp hơn so với thị trường Mỹ. Sự đa dạng hóa địa lý này giúp củng cố nguồn thu nhập từ cổ tức.

Các yếu tố cơ bản của danh mục vẫn còn vững chắc. Tính đến quý 3 năm 2025, Realty Income sở hữu hơn 15.500 bất động sản thuộc hơn 92 ngành công nghiệp, phục vụ hơn 1.600 khách thuê, với tỷ lệ lấp đầy danh mục đạt 98,7%. Tỷ lệ thu hồi thuê khi gia hạn đạt 103,5%, tạo ra 71 triệu USD tiền thuê bổ sung. Bảng cân đối kế toán của công ty vẫn ở vị trí tốt, với nợ ròng so với EBITDA khoảng 5,4X, khả năng chi trả cố định là 4,6X, và 3,5 tỷ USD thanh khoản sẵn sàng—những chỉ số này hỗ trợ cả tính bền vững của cổ tức và khả năng phân bổ lại vốn liên tục.

Quan trọng nhất, Realty Income đã công bố tăng cổ tức tháng thứ 133 liên tiếp, một thành tích xác nhận cam kết của ban lãnh đạo đối với cổ đông và biến cổ tức thành một phương tiện xây dựng của cải dài hạn cho nhà đầu tư hướng tới thu nhập.

Các yếu tố rủi ro làm dịu đi câu chuyện đầu tư cổ tức

Dù có những tiến bộ tích cực này, nhà đầu tư cần thừa nhận các rủi ro đáng kể có thể gây áp lực lên tăng trưởng cổ tức và tổng lợi nhuận. Bất ổn kinh tế vĩ mô vẫn là mối quan tâm hàng đầu. Suy thoái kinh tế và hành vi tiêu dùng phân hóa có thể ảnh hưởng đến hiệu suất của các khách thuê, đặc biệt là trong các lĩnh vực tiêu dùng không thiết yếu. Trong khi danh mục của Realty Income tập trung vào các doanh nghiệp thiết yếu và dịch vụ, môi trường kinh tế hiện tại mang lại nhiều bất định về tốc độ tăng trưởng thuê và khả năng gia hạn của khách thuê.

Áp lực từ thuế quan cũng là một rủi ro mới nổi nhưng ít được đánh giá đúng mức. Lạm phát do thuế quan và chi phí đầu vào tăng cao có thể làm giảm biên lợi nhuận hoạt động của một số khách thuê theo thời gian. Danh sách theo dõi tín dụng hiện chiếm khoảng 4,6% tổng tiền thuê hàng năm—mức độ có thể kiểm soát được—nhưng áp lực chi phí kéo dài, đặc biệt nếu đi kèm với tăng trưởng kinh tế chậm lại, có thể làm giảm khả năng tín dụng của khách thuê và đàm phán gia hạn, từ đó hạn chế tốc độ tăng trưởng cổ tức.

Các dự báo gần đây cũng phản ánh các tín hiệu hỗn hợp. Trong 30 ngày qua, kỳ vọng điều chỉnh lợi nhuận từ hoạt động (AFFO) cho năm 2025 đã tăng nhẹ, trong khi dự báo cho năm 2026 vẫn giữ nguyên, cho thấy thị trường vẫn còn thận trọng về khả năng duy trì cổ tức trong ngắn hạn nhưng chưa bị thuyết phục về khả năng tăng tốc trong dài hạn.

Luận điểm đầu tư: Xe thu nhập cổ tức đáng để giữ

Thực thi vận hành ấn tượng, chiến lược phân bổ vốn có kỷ luật và tăng trưởng cổ tức đều đặn tiếp tục khiến Realty Income trở thành một khoản đầu tư cốt lõi hấp dẫn cho những nhà đầu tư tìm kiếm thu nhập ổn định. Mối quan hệ hợp tác với GIC, mở rộng thị trường Mexico, khoản đầu tư cổ phần ưu đãi tại CityCenter và sự mở rộng của thị trường châu Âu đều thể hiện khả năng của ban lãnh đạo trong việc thích ứng chiến lược vốn với điều kiện thị trường thay đổi đồng thời bảo vệ cổ tức.

Tuy nhiên, định giá hiện tại kết hợp với bất ổn vĩ mô và các rủi ro thuế quan mới nổi tạo ra một hồ sơ rủi ro-lợi nhuận phức tạp. Cổ phiếu không còn “mua ngay” nữa, nhưng nền tảng cổ tức và đặc tính phòng thủ của nó không cho phép khuyến nghị “bán”. Thay vào đó, Realty Income vẫn là một phương tiện thu nhập vững chắc, xứng đáng để giữ cho nhà đầu tư kiên nhẫn chờ đợi điểm vào hấp dẫn hơn.

Zacks hiện xếp hạng Realty Income là Giữ (Hạng #3), phản ánh quan điểm cân bằng này. Đối với các cổ đông hiện tại, dòng thu nhập cổ tức đủ để duy trì vị thế trong khi theo dõi các dấu hiệu cải thiện kinh tế hoặc định giá rẽ hơn. Đối với nhà đầu tư tiềm năng, hồ sơ rủi ro-lợi nhuận hiện tại gợi ý chờ đợi cơ hội tốt hơn với rủi ro điều chỉnh phù hợp hơn.