ธนาคารกลางยังคงเลือกใช้การควบคุมเครดิตเชิงเลือกสรรต่อไป นักวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์เตือนว่าในปี 2026 จะเข้าสู่ช่วงราคาตลาดทรงตัวและเงินทุนขาดแคลน
（ข้อมูลเบื้องต้น: กองทุน Bridgewater Ray Dalio: Bitcoin ไม่เทียบเท่าทองคำ สำรองของธนาคารกลางจะไม่เลือกมัน）
（ข้อมูลเสริม: คำแถลงของธนาคารกลางญี่ปุ่นเต็มข้อความ: ขึ้นอัตราดอกเบี้ย 25 จุดฐาน และพิจารณาปรับเปลี่ยนต่อไป）

สารบัญบทความ

• ผ่อนคลายชั่วคราว? จริงๆ แล้วคือการอัปเกรดการกำกับดูแล?
• บทบาทสมมุติปี 2026: ขาดแคลนเงินทุนและราคาตลาดทรงตัว
• กลัวในวงการอสังหาริมทรัพย์ หากปีหน้ามีการควบคุมต่อเนื่อง การขาดแคลนทุนอาจนำไปสู่การไหลบ่าอย่างรุนแรง

18 ธันวาคม ธนาคารกลางไต้หวันมีการประชุมคณะกรรมการบริหารครั้งล่าสุด ซึ่งไม่ได้มอบ “ของขวัญคริสต์มาส” ที่ตลาดรอคอย แต่เป็นการคงการควบคุมเครดิตเชิงเลือกสรรเป็นวัฏจักรที่เจ็ดไว้เต็มรูปแบบ

ประธานธนาคารกลาง Yang Jinlong เน้นย้ำว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไต้หวันยังไม่เข้าสู่การปรับตัวอย่างนุ่มนวล ชี้ให้เห็นว่าการปล่อยสินเชื่อของธนาคารและราคาบ้านยังไม่เห็นการลดลงอย่างเพียงพอ

นักวิเคราะห์ในอุตสาหกรรมวิเคราะห์เงื่อนไขการผ่อนคลายของธนาคารกลางว่า:

การผ่อนคลายของธนาคารกลางมีสองเงื่อนไขหลัก ได้แก่ การลดความเข้มข้นของการปล่อยสินเชื่อ และราคาบ้านที่รู้สึกได้ว่าลดลง

ผ่อนคลายชั่วคราว? จริงๆ แล้วคือการอัปเกรดการกำกับดูแล?

ในแง่ภาพ ธนาคารกลางประกาศว่า ตั้งแต่ปี 2026 เป็นต้นไป “ปริมาณสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์” จะกลับมาอยู่ภายใต้การควบคุมภายในของธนาคาร แต่ในขณะเดียวกันก็ลดความถี่ในการรายงานจากรายไตรมาสเป็นรายเดือน และยังคงรักษาสิทธิ์ในการเปิดใช้งานการตรวจสอบโครงการเป็นครั้งคราว

เมื่อเดือนสิงหาคมปีที่แล้ว ธนาคารกลางใช้คำว่า “การแนะนำทางจริยธรรม” เพื่อขอให้ธนาคารบริหารจัดการสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในปีถัดไป (จากไตรมาส 4 ปีที่แล้วถึงไตรมาส 4 ปีนี้) และในเดือนกันยายนก็มีการปรับเปลี่ยนการควบคุมเชิงเลือกสรรเป็นครั้งที่เจ็ด หลังจากมาตรการนี้ เริ่มลดอัตราสินเชื่อและความคาดหวังของประชาชนต่อราคาบ้านลดลง การทำธุรกรรมชะลอตัวและอัตราการขึ้นของราคาบ้านชะลอ ตัวชี้วัดการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในสัดส่วนรวม (ความเข้มข้น) จากจุดสูงสุดในเดือนมิถุนายนปีที่แล้วที่ 37.61% ลดลงมาอยู่ที่ 36.7% ในปลายเดือนพฤศจิกายนปีนี้ ในช่วงเวลาเดียวกัน อัตราการเติบโตประจำปีของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย และสินเชื่อก่อสร้าง ก็ลดลงตามลำดับ จนถึงปลายเดือนพฤศจิกายน อยู่ที่ 3.79%, 4.81%, 0.68% ตามลำดับ

ธนาคารกลางระบุว่า เนื่องจากในรอบปีที่ผ่านมา ธนาคารได้ดำเนินการบริหารจัดการปริมาณสินเชื่ออย่างอิสระและมีการปรับปรุงดัชนีแล้ว ปีหน้าจะกลับไปใช้กลไกการควบคุมภายในของแต่ละธนาคาร ธนาคารยังคงต้องรายงานข้อมูลต่อธนาคารกลางทุกเดือน และธนาคารกลางจะดำเนินการ “การตรวจสอบโครงการเป็นระยะ” อย่างต่อเนื่อง เพื่อเข้าใจสถานะการดำเนินงานและกระตุ้นให้ปฏิบัติตามการควบคุมเชิงเลือกสรร เป้าหมายโดยรวมคือการนำทรัพยากรเครดิตไปสู่เป้าหมายเชิงนโยบาย เช่น การซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยนอกโครงการ การปรับปรุงและสร้างใหม่ในเขตเก่า การสนับสนุนที่อยู่อาศัยสาธารณะ รวมถึงการสนับสนุนเงินลงทุนในภาคการผลิต

Yang Jinlong กล่าวว่านี่เป็นการให้ความยืดหยุ่นแก่ธนาคาร แต่ตลาดกลับเข้าใจอีกด้านหนึ่ง คือ เบรกยังคงอยู่บนพื้นฐานแน่นหนา พร้อมที่จะกดลงได้ทุกเมื่อ

ความเข้มข้นของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ของธนาคารจากจุดสูงสุดในเดือนมิถุนายน 2024 ที่ 37.61% ลดลงมาเป็น 36.7% ในเดือนพฤศจิกายนปีนี้ แต่ยังคงอยู่ในระดับสูงสุดในประวัติศาสตร์ Yang Jinlong เปรียบเทียบตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นช้างที่เคลื่อนไหวช้า

ข้อมูลตลาดก็ยืนยันความล่าช้า ตัวชี้วัดตลาดล่าสุดแสดงให้เห็นว่า โครงการใหม่ในภาคเหนือของไต้หวันมีผู้เข้าชมเฉลี่ยเพียง 12.9 กลุ่มต่อสัปดาห์ การขายน้อยกว่า 1 กลุ่ม สภาพคล่องใกล้จุดต่ำสุด แต่ราคาขายยังคงไม่เปลี่ยนแปลง แสดงให้เห็นโครงสร้างราคาที่แข็งตัว

บทบาทสมมุติปี 2026: ขาดแคลนเงินทุนและราคาตลาดทรงตัว

กลัวในวงการอสังหาริมทรัพย์ หากปีหน้ามีการควบคุมต่อเนื่อง การขาดแคลนทุนอาจนำไปสู่การไหลบ่าอย่างรุนแรง

ธนาคารกลางให้ความสนใจอย่างแท้จริงกับอัตราการปล่อยสินเชื่อที่ผิดนัดชำระ (逾放比) หากตัวชี้วัดนี้เพิ่มขึ้น แม้ราคาบ้านจะลดลงเพียง 10% ก็เป็นไปตามเกณฑ์ “การลดลงที่รู้สึกได้” ซึ่งจะเปิดประตูนโยบาย

ผู้อำนวยการฝ่ายวางแผนและวิจัยของบริษัทอสังหาริมทรัพย์住商 Xu Jiaxin ได้เตือนในรายการ Ettoday 房產雲 ว่า ปี 2026 ต้องระวัง “พื้นที่ราคาสูงเกินไปและผลิตภัณฑ์แปลกประหลาด” โดยพื้นที่แรกเผชิญแรงกดดันในการปรับตัว ส่วนพื้นที่หลังอาจมีความยากในการเปลี่ยนมือ

เธอประมาณการว่า ปริมาณการขายจะไม่แย่กว่าปี 2025 เนื่องจากแรงสนับสนุนจากช่วงการส่งมอบบ้าน แต่ราคามีโอกาสปรับลดลง ซึ่งหมายความว่าพื้นที่蛋白 (พื้นที่ราคาสูง) ยากลำบาก ขณะที่พื้นที่蛋黃 (พื้นที่ราคากลาง) ยังคงรับมือ โครงการของผู้สร้างแบรนด์ยังอาจสร้างจุดสูงสุดใหม่ แต่แนวโน้มตลาดโดยรวมคือ “ราคาทรงตัวและลดลงตามปริมาณ” เมื่อพูดถึง 青安2.0 ใหม่ เธอคาดการณ์ว่า

“เมื่อเปิดตัว 青安ใหม่ ราคาบ้านไม่ลดแต่กลับเพิ่มขึ้น ดังนั้นการควบคุมของธนาคารกลางและมาตรการที่เกี่ยวข้อง คาดว่า额度ของ青安ใหม่อาจคงที่ที่ 1,000,000 บาท แต่การขยายตัวไม่ง่าย; ระยะเวลาผ่อนชำระ 5 ปีอาจมีการทบทวน เพื่อป้องกันการสนับสนุนการลงทุน; ส่วนอัตราดอกเบี้ยอาจคงที่”